개인회생 전세보증금, 청산가치에 얼마나 들어가나요

전세보증금은 왜 재산으로 계산되나요

개인회생절차 개시결정 당시 채무자가 가진 모든 재산과, 개시결정 전에 생긴 원인으로 장래에 행사할 청구권은 개인회생재단에 속합니다(채무자회생법 제580조 제1항 제1호). 계약이 끝나면 집주인에게서 돌려받을 보증금반환청구권이 여기에 해당합니다. 월세 계약의 보증금도 같은 원리입니다.

재산이 중요한 이유는 인가 요건에 있습니다. 변제계획의 총변제액은 채무자가 파산하는 때 채권자가 배당받을 총액보다 적으면 안 됩니다(제614조 제1항 제4호). 흔히 청산가치라고 부르는 이 금액에 보증금이 들어갑니다. 월 변제금은 소득에서 생계비 등을 뺀 가용소득에서 출발하지만, 보증금이 크면 소득과 별개로 갚아야 할 총액의 바닥이 높아집니다.

보증금 중 얼마까지 면제되나요

제580조 제3항은 파산재단의 면제재산 규정(제383조)을 개인회생재단에 준용합니다. 그래서 채무자나 피부양자가 주거용으로 쓰는 건물의 임차보증금반환청구권 가운데 일정 부분은 법원이 채무자의 신청에 따라 재단에서 면제할 수 있습니다(제383조 제2항 제1호).

면제 상한은 시행령 제16조 제1항이 정합니다. 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항의 금액으로 하되, 그 금액이 주택가격의 2분의 1을 넘으면 주택가격의 2분의 1까지만 면제됩니다.

표는 2026년 11월 현재 주택임대차보호법 시행령 제10조 제1항의 금액입니다. 시행령이 바뀌면 기준도 달라지므로 신청 시점의 법령을 다시 확인합니다. 이와 별도로 제383조 제2항 제2호에 따라 6개월간 생계비에 쓸 특정 재산도 시행령이 정한 금액(4인가구 기준 중위소득의 100분의 40에 6을 곱한 금액) 안에서 면제를 신청할 수 있습니다.

보증금이 변제금에 어떤 영향을 주나요

아래는 설명을 위해 만든 가상의 사례입니다. 서울에 살며 전세보증금이 1억 5천만 원이고, 다른 재산과 공제 항목은 없으며, 주택가격의 2분의 1 제한에는 걸리지 않는다고 가정합니다.

1. 면제 신청 보증금 가운데 5,500만 원을 면제재산으로 신청합니다.
2. 남는 금액 나머지 9,500만 원이 청산가치 계산 대상이 됩니다.
3. 가용소득과 비교 월 가용소득이 200만 원이면 3년 합계는 7,200만 원으로 청산가치에 못 미칩니다.
4. 조정 월 변제금을 높이거나 변제기간을 늘려 총변제액을 맞춰야 합니다.

제611조 제5항은 변제기간을 원칙적으로 3년 이내로 정하면서, 청산가치 요건을 채우기 위해 필요한 경우 등 특별한 사정이 있으면 5년까지 정할 수 있게 합니다. 계산 방법은 변제금 계산과 청산가치에서 더 자세히 볼 수 있습니다.

전세자금대출이 있으면 달라지나요

보증금반환채권에 질권이 설정되어 있다면 질권자는 그 채권에 관해 별제권을 가집니다(제411조, 제586조). 별제권자는 별제권 행사로 변제받지 못한 금액만 개인회생채권자로 권리를 행사하고(제413조), 채권자목록에는 별제권의 목적과 그 행사로 변제받을 수 없는 채권액을 적습니다. 보증금 가운데 대출 상환에 먼저 쓰일 부분이 있다면 그만큼 채무자에게 남는 가치가 줄어드는 구조입니다.

다만 전세자금대출은 질권 설정, 채권양도, 보증기관 보증 등 약정 방식이 여러 가지라 처리 방법이 같지 않을 수 있습니다. 대출 약정서와 보증서를 준비해 관할 법원에 확인이 필요합니다.

절차 중 이사하거나 보증금이 바뀌면

개인회생 진행 중에 취득한 재산도 재단에 속합니다(제580조 제1항 제2호). 법원이나 회생위원은 언제든지 채무자에게 수입과 지출, 재산 상황에 관한 보고를 요구할 수 있습니다(제591조). 이사로 보증금이 늘거나 줄면 재산 변동이므로 계약서와 송금 내역을 남기고 담당 회생위원에게 알립니다.

인가 뒤 재산 변동으로 변제계획을 바꿔야 한다면 변제가 끝나기 전에 변경안을 낼 수 있습니다(제619조 제1항). 채무자뿐 아니라 회생위원과 채권자도 변경안을 낼 수 있습니다.

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