개인회생 주택담보대출, 집을 지킬 수 있나요? 별제권과 경매 시점

주택담보대출은 개인회생에서 어떻게 다뤄지나요

집에 저당권을 설정한 은행은 개인회생에서 별제권자가 됩니다. 채무자회생법 제586조는 파산절차의 별제권 규정(제411조부터 제415조까지)을 개인회생에 준용하고, 제411조는 저당권, 질권, 전세권 등을 가진 사람이 그 목적 재산에 관해 별제권을 가진다고 정합니다.

별제권은 절차에 의하지 않고 행사합니다(제412조). 그래서 주택담보대출은 매달 내는 변제금으로 나눠 갚는 신용대출, 카드 빚과 따로 움직입니다. 담보를 처분해도 다 받지 못하는 부족분만 개인회생채권으로 변제계획에 들어갑니다(제413조). 신청서에 붙이는 채권자목록에도 별제권의 목적과 그 행사로 변제받을 수 없는 채권액을 함께 적습니다.

담보 채무가 있어도 신청 자체는 가능합니다. 신청 당시 담보로 보호되는 채무는 15억 원 이하, 그 밖의 채무는 10억 원 이하여야 합니다(제579조 제1호). 소득 요건까지 포함한 내용은 개인회생 자격 조건에 정리되어 있습니다.

은행이 경매를 진행할 수 있는 시점은 언제인가요

제600조 제2항은 개시결정이 있으면 변제계획 인가결정일 또는 폐지결정 확정일 가운데 먼저 오는 날까지 개인회생재단 재산에 대한 담보권 실행 경매를 멈추게 합니다. 인가가 나면 이 보호는 끝납니다. 면책을 받아도 채권자를 위해 제공한 담보에는 영향이 없습니다(제625조 제3항). 집을 지키는 문제는 결국 인가 뒤 은행과의 약정을 어떻게 유지하느냐에 달려 있습니다.

집을 지키려면 무엇을 따져야 하나요

첫째는 대출 원리금을 계속 낼 수 있는지입니다. 인가 뒤에는 경매 중지 효력이 없으므로 연체가 이어지면 은행이 담보권을 실행할 수 있습니다. 변제계획의 월 변제금과 대출 상환액을 함께 감당할 수 있는지 계산해야 하며, 대출 상환액을 생계비나 가용소득 계산에 어떻게 반영하는지는 관할 법원에 확인이 필요합니다.

둘째는 집의 남는 가치입니다. 시세에서 담보 채무를 빼고도 남는 금액은 채무자가 파산할 때 채권자가 배당받을 몫, 곧 청산가치에 들어갑니다. 변제계획의 총변제액은 이 금액보다 적으면 안 됩니다(제614조 제1항 제4호). 집값이 대출보다 많이 높으면 월 변제금이 올라갈 수 있으므로 변제금 계산과 청산가치를 먼저 확인합니다.

셋째는 집에 세입자가 있는지입니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 주택 환가대금에서 후순위권리자보다 먼저 보증금을 받을 권리가 있고(제415조 제1항), 이 규정도 개인회생에 준용됩니다. 남는 가치를 계산할 때 이런 권리도 함께 빼야 실제 숫자가 나옵니다.

개인회생 주택담보대출 채무조정은 무엇인가요

신용회복위원회는 개인회생과 연계한 주택담보대출 채무조정을 운영합니다. 개인회생 개시결정 전에 법원이 주택담보대출에 지원이 필요하다고 결정한 사람이 대상이고, 법원이 발급한 채무재조정 프로그램 회부결정문과 개인회생 변제계획안이 자격 확인 서류입니다.

회부 결정이 개시결정 전에 이뤄지므로 개인회생을 신청할 때부터 이 제도를 염두에 두어야 합니다. 어느 법원이 회부 절차를 운영하는지와 구체적인 진행 방식은 관할 법원에 확인이 필요합니다.

신청 전에 무엇을 준비하나요

1. 등기사항증명서 저당권 순위, 채권최고액, 공동명의 여부를 확인합니다.
2. 대출 잔액과 연체 내역 은행별 잔액, 연체 시작일, 남은 기간을 정리합니다. 연계 채무조정의 연체 기간 요건과도 이어집니다.
3. 시세 자료 집의 남는 가치를 계산하는 기초가 됩니다.
4. 임대차 현황 세입자가 있다면 보증금과 확정일자를 정리합니다.
5. 가계 수입과 지출 월 변제금과 대출 상환액을 함께 낼 수 있는지 숫자로 맞춰 봅니다.

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